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           张念瑜

   

 

    1996年，我曾随国度物价局“农居品成本核算研讨班”到澳大利亚进行短期培训。培训本领，咱们参不雅了私东说念主农场，拜谒了政府部门，第一次系统听澳大利亚内行先容“地皮价值评估”就业。其后因参与国度发改委价钱认证中心与东说念主事部教师中心组织的天下价钱鉴证履历教师命题就业，系统学习和究诘过房地产及涉案物品价值评估方面的常识。

我近期读网购的几本民国的统计提要，发现存1932年和1933年各省的地价统计数据，相配吃惊。这里统计的所谓的“地价”实为地皮评估价值。这是一项事务稠密的工程，果然由民国东说念主作念出来了。为此，本文麇集《中华民国地皮法》对这些统计数据进行一些分析。

 

一、民国期间的地皮统共制及关系战术

 

1912年建立的中华民国事钞票阶层性质的政权，至少在政事经济方面，与大清帝国有很大的判袂。执行上，北洋政府期间（1912年-1927年）是中国近代社会的转型关节期间，颁布了多半促进成本主义发展的律例，促进实业的发展。同期，接续发展晚清以来的地皮独有制（图1-1；图1-2）。 

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1914年，北洋政府中央成立经界局，并颁布了《经界律例草案》，明确端正了丈量地皮、厘定经界，整理钱粮的实施办法。1915年颁布的《地皮考中法》对地皮考中的主体、种类、原因、价钱、进度进行了明确的端正。

1928年，南京国民政府肃清1914年的《地皮考中法》，制定和颁布了《地皮征收法》；1930年颁布《中华民国地皮法》（以下简称《地皮法》）；1934年出台了《地皮法膨胀办法》；1936年改良《地皮法》 ；1946年改良《地皮法》和《地皮法膨胀办法》。在此，咱们主要以1946年改良版《中华民国地皮法》为基础先容南京国民政府期间的地皮统共制和地价的关系战术。

第一，中华民国的地皮统共制体式包括国有制、共有制、独有制和土司统共制。土司地皮统共制本色是封建地皮统共制[1]。《地皮法》第10条文矩：“中华民国范围内之地皮，属于中华民国东说念主民整体，其经东说念主民照章获取统共权者，为独有地皮。独有地皮统共权隐藏者，为国有地皮。”同期，对沿海、湖泽、河说念等群众用地、矿泉、瀑布、群众水源和交通要说念等不得独有（第14条）。

第二，独有地皮统共权的移转、设定包袱或租出，不得妨害基本国策（第16条）。第17条文矩：林地、渔地、三狩猎地、盐地、矿地、水源地、要隘武备区域及范围边境之地皮不得移转、设定包袱或租出于番邦东说念主。同期，对番邦东说念主居住、买卖规画、社会举止和行政用地都有严格端正。

第三，地籍不停。地籍不停具体包括地籍测量及地皮登记。

第四，独有地皮面积的名额。《地皮法》第28条文矩：市县政府对于独有地皮，得洽商地方情形，按地皮种类及性质，分别甘休个东说念主或团体统共地皮面积之最高额。《地皮法膨胀法》第7条文矩：“宅地以十亩为限，农地以其纯收益足供一家十口之生涯为限，兴办行状用地视其行状范围之大小定其甘休。”

第五，对于地皮使用的端正。地皮使用的一般端正，地皮使用的甘休，房屋及基地的使用、耕地使用、瘠土使用、旷地使用的关联端正。《地皮法》端正，市县地政机关对独有瘠土（不包括因农业坐蓐的必要而空隙之地皮和独有旷地，规如期限，强制照章使用。过时不使用者，按照申报地价收买。

第六，以地价为基础制定货币地租最高名额。

第七，地皮税的征收。地皮过火改良物要依据《地皮法》关联端正纳税。地皮税为地方税（第146条）。地皮税包括地价税和地皮升值税两种。《地皮法》第147条文矩：地皮过火改良物，除依本律例矩外，不得用任何面孔征收或附加税款。但因建筑说念路、防卫、沟渠或其他地皮改良之水陆工程所需用度，得照章征收工程受益费。

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第八，政府等群众部门照章征用私东说念主地皮，要按照地价进行赔偿。

 

二、《地皮法》对于地价编制的关联端正

 

（一）地价的含义

地价是指法定地价。未经依律例矩地价的地方，其地价是指最近二年之平均地价。地皮统共权东说念主依《地皮法》所申报的地价，经政府地政机关证实后为法定地价。

（二）法定地价的编制要领

法定地价的编制要领：一是查定表率地价；二是业主申报；三是虚拟地价册。《地皮法》对于法定地价编制的具体要领是：

第一，地价考查。《地皮法》第150条文矩：应抽查最近二年内地皮市价或收益价钱，以看成查定表率地价的依据，其抽查宗数，应视地目繁简地价相反来细目。执行上，地价考查即是按照“市集价钱法”或“收益法”来评估地皮价值或地皮价钱。

第二，分歧地价品级与平均地价的计较。依据地价考查休止或地皮价钱评估值，按照上等、中等和劣等三个品级进行分组。在每品级内抽查宗地的市价或收益价钱，以其平均数或中数，为各该地价品级的平均地价。

第三，表率地价。每地价品级的平均地价，由该管市县地政机关报请该管市县政府公布为表率地价。

第四，表率地价公布期间。表率地价的公布，应于开动地皮总登记前分区进行。

第五，异议的处理。地皮统共权东说念主对于表率地价觉得端正欠妥时，如有该区内同品级地皮统共权东说念主过半数情愿，得于表率地价公布后30日内，向该管市县政府提议异议。市县政府继承前项异议后，应即提交表率地价评议委员会来进行评议。

第六，表率地价评议委员会。表率地价评议委员会的组织规程，由中央地政机关细目。表率地价评议委员会委员，应有地方民神思关的代表参加。

第七，申报地价甘休。地皮统共权东说念主声请登记统共权时，应同期申报地价，但仅得为表率地价的20%以内之增减。

第八，声请照价收买。地皮统共权东说念主觉得表率地价过高，不可依前条为申报时，得声请该管市县政府照表率地价收买其地皮。

第九，法定地价。地皮统共权东说念主声请登记而不同期申报地价者，以表率地价为法定地价。

第十，地价册及总归户册之虚拟。每市县办理地价申报齐备，应即虚拟地价册及总归户册，送该管市县财政机关。

第十一，再行端正地价。地价申报满五年，或一年届满而地价已较原表率地价有50%以上之增减时，得再行端正地价。

 

三、地皮上的建筑改良物价值评估

 

 《地皮法》对地皮之上的建筑改良物的价值的评估作念了具体端正：

第一，估定建筑改良物价值的估定期间。建筑改良物的价值，由该管市县地政机对于端正地价时同期估定。

第二，建筑改良物价值的算计方法。建筑改良物价值的算计，为再行建筑需用费额为准，但应减去因时候经历所受损耗之数额。按照当今的话讲，建筑改良物价值的算计按重置成本计较，但须扣除已提折旧或磨损（包括有形磨损 (物资磨损)和无形磨损 (精神磨损）。

第三，加多建筑改良物价值后的算计。就原建筑改良物加多之改良物，于再行算计价值时，并合于改良物计较。但因保管建筑改良物近况所进行的修缮，不视为加多的改良物。

第四，建筑改良物价值的评定公布与奉告。市县地政机关应将建筑改良物算计价值数额，送经表率地价评议委员会评定后，报请该管市县政府公布为建筑改良物法订价值，并由市县地政机关分别以书面奉告统共权东说念主。

第五，声请再行评定。受奉告东说念主觉得评定欠妥时，得于奉告书达到后30日内，声请表率地价评议委员会再行评定。

第六，建筑改良物价值的再行估定。建筑改良物的价值，得与再行端正地价时重为估定。

 

四、1933年各省水田和旱地价钱

 

1933年，中华国民政府主计处统计局编制的《中华民国统计提要》辘集了17个省的水田、旱地、山、园的价钱。四种地分上等、中等和劣等三个品级。每个品级内有最高价钱、最廉价和平均价。最高价和最廉价是各该省各该县最高最廉价钱中所取的众数(Mode)。所谓众数是指一组数据中出现次数最多的阿谁数据；平均价钱是指平庸地价的平均价钱。

   表1-a的地皮单元是公亩、价钱是国币银元[2]。1公亩=100平方米；1亩=666.667平方米；1公亩=0.15市亩。但中国东说念主照旧民风使用市亩。为此，咱们将表1-a转化为表1-b，将表2-a转化为表2-b。

   

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五、1933年中国地价不受地租与银行利息率的径直影响

 

把柄《地皮法》第149条文矩，地价包括市县地政机关“查定表率地价”和业主申报地价。市县地政机关评估的法定地价的依据是以市集价钱法、收益法和重置成本法等方法评估的地价。在多样评估方法中，市集价钱法是最佳的，但隔壁如果莫得雷同的市集价钱就得弃取其他评估方法评估。

法定地价是政府部门编制的，但必须得到地皮统共权东说念主的招供。终末细主张地价，必须是政府和地皮统共权东说念主同期招供的。因为地价会影响到政府的税收和地皮统共权东说念主的利益。

一般而言，地价等于地租除以利息率。因此，咱们作念具体分析。

1.各省地价过火相反。由图2-1和图2-2可见，各个省的水田价钱和旱地价钱水平出入悬殊。

 

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2．地价与地租率的关系。图3-1形色的是租佃不同数目耕地的农户所交纳的地租率。各省有一定判袂。图3-2形色的是水田三个品级的法定地价和甲等户（100亩以上）的地租率。甲等户的地租率与水田甲、乙、丙三个品级的地价的关系统共分别是：-0.04345，-0.131866，-0.24732686。也即是说，法定地价的上下与地租率的上下呈负关系（关系分析中，因变量值随自变量值的增大(减小)而减小(增大)的闲适称之为负关系）。这是有悖常理的。因为交纳地租多的耕地，其地价应该相对要高。或者说，地价高的耕地，交纳的货币地租要多。 

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3．地价与利息率的关系。图4-1 形色的是水田三个品级的法定地价和食粮假贷月利率（%）。食粮假贷月利率与水田甲、乙、丙三个品级的地价的关系统共分别是：-0.0172、-0.0123、0.04132。较着，法定地价的上下与食粮假贷月利率的上下呈负关系。这是合理的。如果咱们用现款假贷利率（即利率水平占比30%-40%的利率）来对比究诘，情况有所不同（见图4-2）。现款假贷年利率与水田甲、乙、丙三个品级的地价的关系统共分别是： 0.40221、0.3998、      0.40669，两者之间存在正关系。这是有悖常理的。  

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综上可见，地租、假贷利率对法定地价莫得产生径直的影响。从表面上讲，地价应该与地租是正关系的，与银行利率是负关系的。而从咱们的计较休止来看，地价与地租是负关系，与假贷利率是正关系。因此，地价过火变动不受地租与银行利息率的径直影响。

 

六、1933年中国地价受银价变动的影响较大

 

二十世纪二、三十年代，受外洋金价及银价波动的影响，中国国内的白银延续外流，银本位币制无法捏续，且国内莫得中央银行，货币刊行杂沓不胜。1935年11月3日，南京国民政府财政部颁布《法币战术实施法》及《兑换法币办法》，端正国内一切公私收付款项，都以法币为限，绝交白银畅达。

1929年至1933年，暴发了成本主义世界经济危急，中国未能避免。此次经济危急发祥于好意思国。此次经济危急期间出现了金贵银贱的“白银风潮”。1929年12月28日金价开动高涨，到1930年6月升到最高。金价高涨相应的是银价下落。1920年白银每盎司为89便士，到“白银风潮”时为每盎司16便士，下落五倍半（戴建兵，2005.p.270）。上海金业往复所的标金行市由287.1规元两（最高价）贬值到1929年的458.7规元两[3]（最高价）（见图5-1；图5-2），贬值了60%。1938年，财政部钱币司以伦敦市集银价为表率，对1928-1937年间国币孙中山开国系念币折合金价，1928年=100，1929年为91.588，1930年为65.887，1931年为53.971，1932年为66.588，1933年为67.64，1934年为78.309，1935-1936年为70.536（戴建兵，2005.p.270）。但1926-1936年上海、华北、广州批发物价指数变动并不是很剧烈（图5-2）。

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图5-1  伦敦银价（便士）      图5-2  上海标金行市（规元两）

贵寓 来源：杨荫溥（1933.pp.150-152）；戴建兵（2005.p.270）。

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执行上，中国的地价从清代以来一直呈高涨趋势。据卜凯考查，自1895 年至1925 年，小麦地带各区和水稻地带地价有递升的趋势（卜凯，1941.pp.456-458）。1929 年对山西17县的考查线路，自1919 开动，地价彰着庞杂高涨。17县的地价平均数，1919 年每亩5.32元，1924 年7.78 元， 1929 年17.9 元。好多地方涨了150-500%（陈翰笙、薛暮桥、冯和法，1989.p.74）。江苏省政府1930 年11 月对各县地价变动的统计也明示了这一趋势，嘉定、崇明、宝应三县地价与五年前比拟增长100%，泗阳增长了80%，其余各县也有不同进度的增长（冯和法，1925.pp.513-518）。但自20 世纪30年代初开动，出现了大范围的地价下落。到1936年傍边，地价又开动回涨（岁有生，2018）。

由表3-1可知，地价变动指数与银价变动有一定的趋同性。由表3-2计较了浙江省四个县平均地价与国币孙中山开国系念币折合金价的关系性，嘉善、镇海的关系统共大于0.5， 海宁的大于0.4，兴的地价与银价是负关系。执行上，咱们只计较了7年，很难真实反馈它们之间的关系性。因此，地价变动与银价变动有一定的正关系，但也有例外。同期，浙江地区的地价与上海的批发物价指数是负关系的（表3-2）。

表3-a 1912-1933年江苏地价变动指数（1931年=100） 

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贵寓来源：《农业周报》， 1 9 34 年第3卷第35 期；叶好意思兰（1999）。

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 贵寓来源：盛媛（2005）；贾秀岩，陆满平（1992.p.39）。

 必须指出，咱们作念关系分析所取的地价是平均价钱。在《地皮法》（1930年）颁布后，各地法定的地价包括由地皮统共权东说念主申报的价钱和政府部门评估的价钱。由于地价是地价税计征的依据，地皮统共权东说念主申报时，不但隐慝地皮面积，还存在将高价报成廉价的作念法，政府就业主说念主员也将当场皮统共权东说念主（王典庆，2015），从而导致公布的法定地价低于执行的往复地价。这亦然导致咱们关系分析与表面、事实出现相反的根蒂原因。

 

 

七、地价与地价税、货币地租

 

（一）地价与政府征用独有地皮的赔偿

政府征用独有地皮必须按照法定地价给以赔偿。《地皮法》第231条文矩：“需用地皮东说念主应俟赔偿地价过火他赔偿费发给齐备后，方得参加被征收地皮内，实施就业。”。但因实施国度经济战术或因国防设施、交通行状、水利行状，“经行政院特准先诓骗用者，不在此限”《地皮法膨胀法》（1946年）第8条文矩： 依《地皮法》第29条以地皮债券照价收买独有地皮，其地皮债券之清付期限，最长不得逾五年。这充分体现了钞票阶层的“财产圣洁不可扰乱”的理念。

（二）地价与地皮原价税

地价税是把柄地皮价钱向地皮统共者征收的一种地皮税，一般分为地皮原价税和地皮升值税两种。地皮原价税是按地皮的原始价钱纳税，不包括地皮改良价钱；地皮升值税是指按地皮价钱加多数额纳税。

《地皮法》（1946年）第四篇对地价税计征作念了具体端正：

第一，地价税的征收方法。《地皮法》第167条文矩：地价税照法定地价，按年征收一次，必要时得准分两期交纳。

第二，地价税率。地价税照法定地价，按累进税率征收。

第三，地价税的基本税率。地价税以其法定地价数额15‰为基本税率。

第四，累进课税率。地皮统共权东说念主的地价总额，未非常累进开首地价时，按15‰税率征收；非常累进开首地价在500%以下的，其非常部份加征2‰；非常1000%以下的，除按上一档端正征收外，就其已非常500%部分加征3‰。以后每非常500%，累进加征5‰，以加至50‰为止（见表4）。

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第五，累进开首地价的拟核。累进开首地价由市县政府按照自住自耕地必需面积，参酌地价及当地经济情状拟定，报请行政院审定。

第六，纳税义务东说念主。地价税向地皮统共权东说念主征收，其设有典权之地皮，由典权东说念主交纳。

第七，旷地税的征收。《地皮法》第173条文矩：独有旷地，经限期强制使用，而过时未使用者，应于照章使用前加征旷地税。旷地税不得少于应缴地价税的三倍，不得非常应缴地价税的十倍。

第八，瘠土税的征收。独有瘠土，经限期强制使用，而过时未使用者，应于照章使用前，加征瘠土税。前项瘠土税，不得少于应征之地价税，不得非常应缴地价税的三倍。

（三）地皮升值税

   《地皮法》对地皮升值税的计征办法作念了具体的端正：

第一，征收表率及方法。地皮升值税按照地皮升值的实数额计较，于地皮统共权移转时，或虽无移转而届满十年时，进行征收。所谓“十年本领”是指自第一次依律例矩地价之日起计较。

第二，地皮升值总和额的表率。地皮升值总和额的表率，依下列之端正：（1）端正地价后，未过程移转之地皮，于绝卖移转时，以现卖价非常原端正地价的数额为表率；（2）端正地价后，未过程移转的地皮，于秉承或赠与移转时，以移转时之估定地价，非常原端正地价之数额为表率；（3）端正地价后，也曾移转的地皮，于下次移转时，以现移转价非常上次移转时地价之数额为表率。

第三，原地价过火诊治。所谓“原地价”是指原端正地价及上次移转时之地价。前项原地价，遇一般物价有剧烈变动时，市县财政机关应依当地物价指数诊治计较，并应经地方民神思关之情愿。

第四，地皮升值实数额。地皮升值总和额，猬缩免税额，为地皮升值实数额。

第五，升值税率。地皮升值税的税率，依下列端正：（1）地皮升值实数额，在原地价100%以下者，征收其升值实数额20%；（2）地皮升值实数额，在原地价数额200%以下者，除按前款端正征收外，就其已非常100%部份，征收40%；（3）地皮升值实数额，在原地价300%以下者，除按前二款端正分别征收外，就其非常200%部份，征收60%；（4）地皮升值实数额非常原地价数额300%者，除按前三款端正分别征收外，就其非常部份征收80%。

第六，课征的对象1。地皮统共权的移转为绝卖者，其升值税向出卖东说念主征收，如为秉承或赠与者，其升值税向秉承东说念主或受赠东说念主征收。

第七，课征之对象2。端正地价后十年届满，或实施工程地区五年届满，而无移转的地皮，其升值税向地皮统共权东说念主征收。前项地皮设有典权者，其升值税，得向典权东说念主征收之。但于地皮回赎时，出典东说念主应无息偿还。

第八，地皮升值实数额。地皮升值实数额，应减去地皮统共权东说念主为改良地皮所用之成本，及已交纳之工程受益费。

 

  （四）地价与货币地租

民国期间存在什物地租、货币地租和劳役地租。货币地租是以地价为基础计较的地租。货币地租在各省的比重存在判袂，1934年，山西货币地租占比简直为零，绥远达到59%（图6）。《地皮法》第110条文矩：“地租不得非常地价百分之八，商定地租或民风地租非常百分之八者，应比照地价百分之八减定之，不足地价百分之八者，依其商定或民风。”

 在执行生涯中，佃户租地不仅要向田主交地租，国度向田主征收的田赋最终也由佃户支付（国民政府主计处统计局，1936.p.494）。较着，佃户至少应该交5‰的地价税和8%的货币地租。1934年的关联统计休止标明，佃户所交的货币地租多达地价的10%以上，少数县达到20-25%（严中平，2012.p.205）。

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八、休止语及指摘

  

 本文所依据的文件主淌若中华民国三十五年四月二十九日公布并膨胀的《中华民国地皮法》和国民政府主计处统计局所编的《中华民国统计提要》（1936年）。国民政府主计处统计局公布了1932年和1933年两年的耕地价钱贵寓，但两年的价钱统计口径不同，我只遴选了1933年的贵寓。《中华民国地皮法》1930年公布膨胀，1936年和1946年进行过改良。咱们只遴选1946年改良后的《地皮法》。

    北京北洋政府期间，政事上实行三权分立、司法寂然。在洪宪帝制之后，总统更换犹如走马灯，政府限制的工矿企业日益萎缩， 或转向商办，新办的企业则绝大多数是商办的，客不雅形成了成本主义自如竞争的场合[4]。1928-1949年，国民党实行“党政”，南京国民政府膨胀“国度成本主义”发展情势。这种情势对北洋政府期间的发展情势作念了很大的改变。这与孙中山的想想和苏联情势的影响密切关系。因而，南京国民政府地皮战术的得与失更值得咱们今天模仿。

 

第一，南京国民政府膨胀的地皮独有制和地皮战术带有民粹主义色调，但亦然不得一忽儿为之。

南京国民政府膨胀的地皮独有制和地皮战术，其表面依是径直源于孙中山的想想。咱们知说念，孙中山先生的三民主义之一是民生主义。孙中山先生说：“咱们国民党的民生主义，场合即是要把社会上的财路弄到平均。是以民生主义即是社会主义，也即是共产主义，不外办法各有不同。”（孙中山，2012.p.157），国民党的民生主义办法有二：一是平均地权；二是节制成本（孙中山，2012.p.150）。孙中山先生在《国民政府开国大纲》中指出：“地皮之岁入，地价之增益，公地之坐蓐，山林川泽之息，矿产水力之利，齐为地方政府之统共，而用以规画地方东说念主民之行状，及育幼、养老、济贫、救灾、卫生与夫各类群众之需。” （孙中山，2012.p.335）。也即是说，统共地皮的升值和公地的收益都为地方政府统共。孙中山先生是想通过这种办法避免受成同族的限制。

在南京国民政府制定的《地皮法》中，充分体现了孙中山的地皮战术想想，如对地皮独有的范围或范围有严格端正，对独有地皮面积的名额，对地租的最高名额等都具体端正，对地价税实行累进计征，即实行旯旮税率，等等，以此兑现孙中山先生的所谓的“社会主义”遐想。

孙中山对于开征“地价税”和膨胀地皮国有化的战术主张带有民粹主义色调。欲驻守成同族限制，反而会促进成本主义最连忙发展[5]。执行上，孙中山的“平均地权”的想想亦然中国传统文化中的“重农”、“均贫富”等想想的具体体现。同期，中国事一个农业大国，1947年农业东说念主口占72.83%，农民东说念主均耕地只消4.36亩（国民政府主计处，1947.p.2；p.14）。在这种情况下，耕地过度独有化，会使更多的农民生涯愈加费事。因此，南京国民政府的地皮战术亦然不得一忽儿为之。

 

第二，地皮统共制的具体体式应该把柄成果与公说念的原则来细目。

1929-1933年，私田占比为93.3%。《中华民国地皮法》对不可独有的地皮作念了严格的端正，以保证群众利益。另外，对独有旷地、独有瘠土有刑事就业性递次。这从轨制上保证了地皮的充分利用。这些作念法是值得咱们今天青睐的。

1952年之前，我国农村基本上实行地皮独有制。从1952年开动，天下开展了农业互助化畅通。1955-1956年，天下农村基本完成了高档互助社的开拓，1958年由高档互助社团结成东说念主民公社。集体经济取代了农民家庭经济，地皮集体统共制取代了农民独有制。

1979-1983年，我国农村基本由集体经济又回到了农民家庭经济，但地皮仍然为“集体”统共。其时推巨匠庭联产承包就业制（包产到户）（承包期为30年），按照家庭东说念主口分派地皮、耕牛及耕具器等。30年之后，我国政府又将其再蔓延30年，十分于“永租田”。但也存在不公说念的方面。举例，1980年甲村落有500亩耕地，有50户农民，平均每户五口东说念主，每户分得耕地10亩/户。30年之后，全村总东说念主口增长为353东说念主，但仍然留在农村的有250东说念主。那些离开农村的103个农民仍然占有了三分之一的耕地。在农村的250东说念主由蓝本东说念主均2亩耕地减少至1.33亩[6]。离开农村的农民所占有的耕地我方是不耕作的；仍然留存农村的农户平均每户6.65亩耕地。如果佳偶同期进城务工，不错将耕地流转他东说念主耕作；如果是丈夫单独进城务工，耕地只可由妇东说念主耕作。但由于2009年全面取消农业税，承包地抛荒莫得成本，耕地低成果利器具有庞杂性。在这种情况下，只消农村社会保险轨制再进一步健全，耕地独有化不会引起社会不安，反而会推动农村经济的进一步发展。

我国仍将长久处于社会主义低级阶段，地皮实行多种统共制，也派遣部分地皮实行独有制。咫尺，城乡屋基地应该实行独有制。只消城乡屋基地实行独有制，智力真是鼓吹房地产税制改革，透顶科罚“地皮财政”问题，让价值端正在房地产市集领略积极的调换作用[7]。

 

  第三，以地皮独有制为基础的法定地价轨制是优化地皮资源设立、合理形成地皮税和房地产价钱的基础。

在中国传统社会，地皮钱粮是按地皮上接济的食粮作物产量课征的收益税。而地价税则是按地皮价钱向地皮统共者征收的一种财产税。南京国民政府开征的地价税，其表面来源为孙中山先生的地皮战术方面的想想。而孙中山的地价税想想亦然来源于西方。

    地价税当先创行于19世纪的新西兰。其时新西兰地皮多为地面主所把持。政府为了甘休地皮把持而创建了按地皮价钱征收地皮税的轨制。1877年维多利亚省第一次通过了地价税法，因而，地价税在其他省份也接踵膨胀，地价税遂成新西兰最主要的税种。而后，地价税轨制风行全世界。1930年《中华民国地皮法》颁布之前，地价税制在德国、英国、好意思国、澳大利亚、日本等国早已实施（东京市政考查会，1929）。

   咱们在前文已先容，地价税包括地皮原价税和地皮升值税。执行上，地价税是政府参与地皮的级差收益的再分派。《中华民国地皮法》用累进税制课征地价税，成心于调换级差收益的分派。累进税率终末加征到50‰，能灵验地甘休私东说念主多半购置旷野。同期，以地皮价钱为基础细解放赋的最高名额和货币地租的最高名额，具有极强的可操作性。再者，以地皮价钱为基础，范例政府征地赔偿，范例房地产税和房地产价钱，雷同具有极强的合感性和可操作性。

   

第四，南京国民政府制定的法定地价与执行往复地价存在较大的差距，是东说念主为形成的不对理闲适。

　　从一般旨趣上讲，地价等于地租除以利息率。关联词，咱们利用关联数据分析的休止标明，法定地价的上下与食粮假贷月利率的上下呈负关系。这是平日的。但现款假贷年利率与水旷野价存在正关系。这是有悖常理的。地租、假贷利率对法定地价莫得产生径直的影响。但地价变动与银价变动有一定的正关系，但也有例外。

  由于地价是地价税计征的依据，地皮统共权东说念主申报时，不但隐慝地皮面积，还存在将高价报成廉价的作念法，政府就业主说念主员也将当场皮统共权东说念主，从而导致公布的法定地价低于执行的往复地价。这亦然导致咱们关系分析与表面、事实出现相反的根蒂原因。

 

第五，南京国民政府膨胀《中华民国地皮法》是失败的。

《中华民国地皮法》于1930年领略颁布。该法第5条文矩：“本法之膨胀法，另定之。”1935年4月5日，国民政府通过并公布《地皮法膨胀法》，明令《地皮法》、《地皮法膨胀法》于1936年3月1日同期实施。但膨胀不外一年，又进行修改。修正的《地皮法》一直到抗战爆发也莫得再行公布膨胀，直到1946年再次公布实施。执行上，《地皮法》仅在部分省区实施过。从总体上讲，《地皮法》在农村的贯彻及关系的农村地政改革是以失败告终的。其失败的原因除接触身分之外，与政府部门莫得严格按照《地皮法》行政有密切的关系。

 

 

 

 

 

留神：

[1]土司轨制与改土归流。土司轨制是从元朝开动实行的。执行上，土司轨制是在唐宋期间羁縻州县制的基础上发展而成的，其本色是"以土官治土民"，承认各少数民族的首脑世及地位，给以其官职头衔，以进行波折统辖，朝廷中央的敕诏执行上并莫得大致得到真是的贯彻。明清两朝的君王，如故开动酝酿科罚这个问题。改土归流一般弃取两种办法:"一是从上而下，先改土府，后改土州。二是收拢一切成心时机进行，如有的土官绝嗣，后继无东说念主，或系族争袭，就派流官接任;土官之间相互仇杀，被幽静后，即派流官接任;有的土官行恶，或反王朝被弹压后，以罪罢职，改由流官充当" ，有的在土民向封建王朝央求"改土归流"时，王朝以所谓从民之意，斥革土官世及，改为流官。总之，封建王朝遇有契机，坐窝攥紧改流。

   清末的改土归流战术过火膨胀，在沿边土司中引起了极大的疑虑与惊恐。但在北洋政府期间，本色上是是承认土司轨制的；抗战期间国民政府“宣慰”土司：本色是承认土司，但不承认土司轨制（潘先林，白义俊. 2017）。

   土司轨制或土司是以封建地皮统共制为基础的。土司所统率的少数民族地区，大部分地皮是土司的。卓尼土司制下存在几种地皮轨制。土司的“户世田”由农民提供无偿做事耕地种，但地皮的剩余也用于群众行状；土司的“私营田”由土司出租给农民耕作；耕作“戎马田”的农民不但要向土司交地租，还要服军事劳役（杨士宏. 1989）。

 

[2]国币银元。清代国币称为龙洋，以银币为主币，主要有光绪元宝、大清银币、宣统元宝等，总分量为(26.3--27克)，含纯银六钱四分八厘(25.7856808克)，其含银量89%进行锻造 。清朝沦一火之后，1912年4月袁世凯出任大总统。北洋政府鉴于其时铸币、纸币十分复杂，畅达的中外货币在百种以上，规格不一，畅达繁芜，折算繁琐，人人积怨，同期也想借助货币改制以科罚军费问题，便决定铸发国币。袁世凯为了拔擢我方的统辖地位，把他的头像铸于币面，俗称"袁头币"或"袁大头"。"袁大头"为一圆银币。这种新银币，面孔新颖，形制齐截，分量、成色与法定分量均不逾3‰。是以刊行以后，东说念主民乐于使用，非论互市港口及内陆， 均能顺利通行。

[3]上海规元两。上海规元和废两改元。从1856年(咸丰六年)起﹐上海规元通行於上海的一种看成记账单元的虚银面孔。又称九八规元。上海开埠前﹐贸易上已有以九八规元为表率的计较方法。所谓九八规元﹐即以元宝(实银)的分量﹐加以升水﹐再以九八除之﹐所得之数即为上海通用的表率银(虚银)。开埠后﹐这种计较方法在租界内的华商之间依然沿用﹐但外商与华商之间的往复则以在中国流行的西班牙银币──本洋为记账单元。到了1856年﹐本洋来源越来越少﹐几至绝迹﹐市价日益昂腾﹐贸易两边执行支付本洋时的困难无法科罚﹐过程剧烈争议﹐外商也不得不继承这种九八规元代替本洋为记账单元。而后﹐非论华洋往复及汇兑行市﹐均以此为计较表率。随著上海日益成为天下买卖﹑贸易中心﹐这种九八规元﹐不仅是上海庞杂应用的记账单元﹐也为天下商界所熟知和应用。

1933年3月10日，中国币制开动废用银两，改用银元。《废两改元令》端正统共公私款项收付、条约单子及一切往复、一律改用银币，不得再用银两。原定以银两收付者，在上海应以银两7钱1分5厘折合银币1元的表率以银币收付。上海之外应按4月5日申汇行市，先行折合规元，再以规元7钱1分5厘折合银币1元的表率收付。捏有银两者，可由中央造币厂代铸银币，或在中央、中国、交通3银行兑换银币。

[4]史学界曾有一种流行成见：在中国近代史上有两个“一脉相通”：政事上有李鸿章一袁世凯—蒋介石的一脉相通， 经济上则有洋务派官僚成本一北洋军阀官僚成本一国民党政府官僚成本的一脉相通。但袁世凯（1859-1916年）身后，12年换了15任总统，任何总统都莫得形成独裁，政事是民主的。同期，也难以形成国度成本主义。

[5]列宁月旦孙中山为民粹主义者。1912年孙中山在南京中国同盟会会员饯别会演出讲指出，英好意思诸贫富悬殊导致转变想潮盘桓，“如果不进行社会转变，则大多数东说念主依然得不到生涯的抖擞和幸福。”（孙中山，2015.p.41）因而，孙中山提议通过开征“地价税”来兑现“平均地权”，防患成同族专制。孙中山先生的此次演讲被译成法文以《中国转变的社会预料》为题发表在布鲁塞尔《东说念主民报》上，列宁读后撰写《中国的民主主义和民粹主义》，并刊登俄国布尔什维克报《涅瓦明星报》上，列宁将孙中山提议开征“地价税”、地皮国有化等主张与俄国民粹派纳作念了比较，觉得孙中山的战术主张带有民粹主义(populism)色调。“历史的讽剌在于，民粹派为了'驻守’农业中的'成本主义’，竟然实行一种地皮摘要，它的透顶兑现会使农业中的成本主义最连忙发展。”（列宁，2012.p.295）列宁月旦孙中山与俄国民粹主义十分相似，其基本想想和好多说法好意思满相通（列宁，2012.p.290）。

[6] 1980年天下总东说念主口为9.8705亿东说念主， 2018年为13.9538亿东说念主，增长了41.37%。而农村东说念主口却减少了2.3亿东说念主（国度统计局网）。

  [7] 《宪法》第十条文矩：“农村和城市郊区的地皮，除由法律端正属于国度统共的之外，属于集体统共；屋基地和自留地、自留山，也属于集体统共。”然而，其中“集体统共”的“集体”是一个自治性的社会组织，不是集体经济组织。《中华东说念主民共和国村民委员会组织法》第八条：“村民委员会依照法律端正，不停本村属于村农民集体统共的地皮和其他财产，勾通村民合理利用当然资源，保护和改善生态环境。”较着，农村“集体统共”实为“共同统共”。2019年6月28日，第十三届天下东说念主大常委会第十一次会议对《中华东说念主民共和国地皮不停法》修正案（草案二次审议（征求意见截止日历为2019年8月3日）。修正案草案有很大跨越，但要进一步解放想想，从科罚中国的执行问题登程。

 

 

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